5 Yılını Dolduran Kiracılar İçin Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?
Ev sahipleri ile kiracılar arasında en çok tartışılan konulardan biri, kira sözleşmesi 5 yılı doldurduğunda kira bedelinin nasıl belirleneceğidir.
Toplumda yaygın olarak “5 yıl dolunca ev sahibi istediği kirayı ister.” şeklinde bir inanış bulunsa da bu doğru değildir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre 5 yılı aşan kira ilişkilerinde kira bedeli mahkeme tarafından belirlenebilir. Ancak bu belirleme sadece emsal kira ilanlarına bakılarak yapılmaz. Hâkim; TÜFE oranını, taşınmazın özelliklerini, bölgedeki emsal kiraları ve hakkaniyet ilkesini birlikte değerlendirir.
5 Yıl Kuralı Nedir?
İlk beş yıl boyunca kira artışları genel olarak sözleşmedeki artış şartı ve kanundaki TÜFE sınırları dikkate alınarak uygulanır.
Ancak kira ilişkisi 5 yılı geçtiğinde taraflar yeni kira konusunda anlaşamazsa kira tespit davası açılabilir.
Bu davanın amacı kiracıyı mağdur etmek ya da ev sahibine sınırsız zam hakkı vermek değildir. Amaç, uzun yıllar boyunca piyasa değerinin gerisinde kalan kiraların güncel koşullara uygun hale getirilmesidir.
Mahkeme Kira Bedelini Nasıl Hesaplar?
Hâkim karar verirken birçok kriteri birlikte değerlendirir.
Bunlar arasında;
- Bölgedeki emsal kira bedelleri,
- Taşınmazın konumu,
- Binanın yaşı,
- Dairenin büyüklüğü,
- Manzara ve kullanım özellikleri,
- TÜFE değişim oranı,
- Kiracının uzun yıllardır aynı taşınmazda oturuyor olması
bulunmaktadır.
Yani yalnızca emlak ilanlarına bakılarak karar verilmez.
Emsal Kira Bedeli Neden Aynen Uygulanmaz?
Son dönemde kamuoyuna yansıyan bir kira tespit davasında bilirkişi taşınmazın piyasa kira değerini 36.000 TL olarak belirledi.
Ancak mahkeme yeni kira bedelini doğrudan 36.000 TL olarak kabul etmedi.
Kiracının uzun yıllardır aynı evde oturmasını dikkate alarak hakkaniyet indirimi uyguladı ve kira bedelini 32.500 TL olarak belirledi.
Bu örnek gösteriyor ki emsal kira bedeli tek başına belirleyici değildir.
Hakkaniyet İndirimi Nedir?
Yargı uygulamasında uzun süredir aynı taşınmazda oturan kiracılar için bazı durumlarda “eski kiracı indirimi” olarak da bilinen hakkaniyet değerlendirmesi yapılabilmektedir.
Bu uygulamanın amacı, kiracının yıllardır aynı konutta oturmasını tamamen göz ardı etmeden, ev sahibinin de rayiç kira gelirinden mahrum kalmasını önlemektir.
Bu nedenle mahkeme emsal kira bedelinden belirli bir oranda indirim yapabilir.
Ancak her dosyada aynı oran uygulanmaz.
Ev Sahibi İstediği Kirayı Talep Edebilir mi?
Hayır.
Ev sahibi elbette talebini mahkemeye sunabilir.
Ancak mahkeme talep edilen rakamı değil, dosyadaki delilleri değerlendirerek uygun gördüğü kira bedelini belirler.
Bu nedenle “5 yıl doldu, istediğim kirayı alırım.” düşüncesi doğru değildir.
Kiracı Ne Yapmalıdır?
Kiracı;
- Kira sözleşmesini,
- Ödeme belgelerini,
- Bölgedeki emsal kiraları,
- Taşınmazın durumunu
iyi değerlendirmeli ve dava sürecini hukuki destek alarak takip etmelidir.
Ev Sahiplerine Öneriler
Kira tespit davası açmadan önce;
- Güncel emsal kiraları araştırın.
- Gerekirse uzman görüşü alın.
- Taşınmazın avantajlarını belgeleyin.
- Dava sürelerini kaçırmayın.
Eksik hazırlanan davalar beklenen sonucu vermeyebilir.
Sonuç
5 yılını dolduran kira sözleşmelerinde yeni kira bedeli otomatik olarak emsal kiraya çıkmaz.
Mahkeme; emsal kira bedelleri, TÜFE oranı, taşınmazın özellikleri ve hakkaniyet ilkesini birlikte değerlendirerek yeni kira bedelini belirler.
Bu nedenle hem ev sahiplerinin hem de kiracıların yalnızca sosyal medyada dolaşan bilgilere göre hareket etmek yerine somut olayın özelliklerini dikkate alması büyük önem taşımaktadır.