Tahliye Taahhütnamesi

yasal dayanağını Borçlar Kanunu’nun 352’inci maddesinden almaktadır ve kanunun kira sözleşmeleri kısmında düzenlenmiştir. Haziran 2022 tarihi itibariyle kira artışlarının %25 oranıyla sınırlandırılması nedeniyle taşınmaz sahipleri, kiracıları taşınmazdan tahliye etmek için tahliye taahhütnamesi alma yoluna gitmektedir. Tahliye taahhüdü alınması, günümüzde taşınmaz sahipleri bakımından taşınmazı boşaltmanın en kısa yolu olarak görülmektedir.

Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Kiracının kullanmakta olduğu konut ya da çatılı işyerini belli bir tarihte boşaltacağına ilişkin sunduğu irade beyanıdır. Bu irade beyanı ile kiralayan, taahhüt edilen tarihin gelmesi ile birlikte kiracıyı taşınmazdan çıkarma hakkına sahip olmaktadır. Tahliye taahhütnamesi, bir sözleşme değil, tek tarafın (kiracı) rızasına dayanan bir taahhüttür. Dolaysıyla kiracı, kira sözleşmesini imzalarken, taşınmazı teslim alırken veya sonrasında tahliye taahhüdü vermek zorunda değildir.

Tahliye Taahhütnamesi Geçerlilik Şartları

Tahliye taahhütnamesi, kiracının irade beyanı ile varlık kazanan bir hukuki işlemdir. Tahliye taahhüdü adi yazılı olarak veya noter huzurunda yapılmalıdır. Taahhütte tahliye tarihi belirtilmiş olmalıdır. Tahliye taahhüdü, bizzat kiracı yahut yetkili temsilcisi tarafından verilmelidir. Kiracı, tahliye taahhütnamesini taşınmazın tesliminden sonra vermiş olmalıdır. Dolayısıyla, yazılı olarak verilmeyen, tarih belirtmeyen, yetkisiz kimse tarafından ve taşınmazın tesliminden önce verilen tahliye taahhüdü geçerli değildir.

Diğer taraftan kira sözleşmesinin imzalandığı tarihte yani kira sözleşmesiyle beraber verilen tahliye taahhüdü de geçerli değildir. Yine taraflar arasında kira ilişkisi ortadan kalkmışsa, tahliye taahhüdünün verilmesi mümkün değildir.

Taşınmazda birden fazla kiracı bulunmakta iken yalnızca bir kiracı tarafından verilen taahhüt de geçerli olmayacaktır. Şirketin kiracı olduğu durumlarda yetkisiz ortaktan alınan tahliye taahhüdü de geçerli değildir.

Kiracı tahliye taahhütnamesi verdikten sonra aynı taşınmaz için kiraya veren ile yeni bir sözleşme imzalamış ise tahliye taahhüdü geçersiz hale gelecektir.

Geçerli bir tahliye taahhüdünün varlığı halinde kiralananın tahliyesi iki yolla mümkün olur. Bu yollar, icra takibi ve Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılmasıdır.

İcra Yoluyla Tahliye

İcra yoluyla tahliye prosedüründe, İcra İflas Kanunu’nun 272’nci maddesi uygulanmaktadır. Buna göre kiracının taahhüt ettiği tarih geçtikten itibaren bir ay içinde icra dairesine başvurularak kiralananın tahliyesi istenmelidir. Süresi içinde yapılan başvuru üzerine icra memuru, taşınmazın 15 gün içerisinde tahliyesini kiracıdan talep eder. Kiracı, süresi içinde tahliye emrine itiraz etmediği takdirde, verilen sürenin bitiminde taşınmazdan zorla tahliye edilir ve taşınmaz, sahibine teslim edilir.

Tahliye Taahhütnamesine İtiraz

Kiracı, icra dairesinden gelen tahliye emrine 7 gün içinde itiraz edebilir. İtiraz, tahliyeyi durdurur. Bu durumda kiraya veren icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Kiracı, itirazında sunduğu gerekçeleri ispatlayamazsa itirazı kaldırılır. İspatlayabilirse, tahliye takibi durur. Her iki durumda da kiracı ve kiraya veren Borçlar Hukukunun genel hükümlerine dayanarak mahkemeye başvurabilirler.

Sulh Hukuk Tahliye Davası

Kiracının tahliye taahhüdüne istinaden kiraya verenin başvurabileceği hukuki yollardan biri Sulh Mahkemesinde dava açmaktır. Kiracısını çıkarmak isteyen kiraya veren, taahhüdün sona erdiği tarihten itibaren bir ay içinde tahliye davası açmalıdır. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen karar, kesin hüküm niteliğine sahip değildir. Ancak taşınmaza ilişkin bir karar olması nedeniyle kesinleşmeden icra edilebilmektedir. Dolayısıyla Sulh Hukuk Mahkemesince tahliye kararı verilmişse, kararın kesinleşmesi beklenilmeden kiracının taşınmazdan tahliyesi gerçekleştirilir.

Boş Tarihli Tahliye Taahhütnamesi

Uygulamada sıklıkla karşılaşılan durumlardan biri, taşınmaz sahiplerinin kiracılardan aldığı ve üzerinde tahliye tarihi yazmayan taahhütlerdir. Boş tarihli tahliye taahhütnamesi, her ne kadar kanundaki tanıma uymasa da uygulamada Yargıtay tarafından geçerli kabul edilmektedir. Yargıtay’a göre, kiracı boş tahliye taahhüdü verdiğini, tarihin sonradan ve başkası tarafından yazıldığını ispat etmekle yükümlüdür. Kiracı, bu iddialarını ispatlayabildiği takdirde boş tarihli olarak verdiği tahliye taahhütnamesi geçersiz olacaktır. Kiracı, tahliye tarihinin rızası dışında doldurulduğunu ispatlayamazsa, esasen boş tahliye taahhütnamesi olsa bile, geçerli bir taahhütnamenin hüküm ve sonuçlarını doğuracaktır.