Ticari Gayrimenkullerde Risk ve Getiri. Konut ve ticari gayrimenkul piyasaları arasındaki temel fark, duygu ile rasyonellik arasındaki karşıtlık olarak ifade edilebilir. İş dünyasında birçok girişimci, fabrikalarının köşelerinde makine gürültüleri arasında çalışırken, deniz manzaralı bir otelin sahibi olan kişinin ofisi genellikle ışık almayan bir bodrum katındadır. Ancak, aynı insanlar muhtemelen kendi konutlarını sarayları gibi görürler.
İnsanlar konut alırken sadece temel barınma ihtiyaçlarını karşılamakla kalmaz, aynı zamanda konfor ve prestij arayışındadırlar. Konut almak, belirli bir noktadan sonra maddi kullanımın ötesinde bir sosyal statü göstergesi haline gelir. Örneğin, aynı işi görebilen 500 liralık bir saat ile 500.000 liralık bir saat neden farklıdır? Saatler sadece zamanı ölçmekten öte bir anlam taşır. Ve belirli bir servet düzeyine ulaştığınızda, bazı insanlar için konutları da prestij sembolleri haline gelir.
Ticari Gayrimenkullerde Risk ve Getiri
İnsanlar konut alırken, ne kadar para ödediklerini ve karşılığında hem maddi konfor hem de toplumsal saygınlık elde edip edemeyeceklerini düşünürler. Ancak ticari gayrimenkul alırken, genellikle ne kadar harcama yapacaklarını ve ne kadar geri dönüş bekleyeceklerini hesaplarlar. İşte aynı kişinin farklı piyasalardaki davranışının özeti budur: Duygu ile hesap, tüketim ile üretim.
Ticari gayrimenkul yatırımı, genellikle hesaplamalarla ilgilidir, para kazanma amacı taşır. Kira getirisi ve değer artışıyla ilgilidir. Bir lojistik tesisin deniz manzaralı olup olmamasından çok, yatırımcılar için önemli olan, bu gayrimenkullerden elde edilecek mali getiridir.
Parayı daha fazla paraya çevirmek isteyen bir yatırımcı, gayrimenkulün yanı sıra hisse senetleri, tahviller, mevduat ve altın gibi diğer yatırım seçenekleri arasında da seçim yapmalıdır. Peki, bu kadar çok alternatif arasından yatırım tercihini nasıl yapmalıdır?
Cevap, risk ve getiri kavramlarındadır. Rasyonel bir yatırımcı, aynı risk seviyesine sahip yatırım seçenekleri arasından daha yüksek getiri sağlayanı tercih edecektir. Örneğin, aynı vade süresine sahip iki farklı yatırım aracı arasında, daha yüksek getiri sunanı seçecektir. Ancak risk seviyeleri farklıysa, yatırımcı, risk düzeyi daha yüksek olan yatırımlardan daha yüksek getiri bekleyecektir. Risk düzeyi daha düşük olan yatırımlarda ise daha düşük getiri kabul edilebilr. Gerçek dünyada, hem menkul hem de gayrimenkul piyasalarında farklı risk ve getiri düzeylerine sahip birçok yatırım alternatifi bulunmaktadır.
Farklı bir bakış;
Tahvil getirilerine bakarak risk ve getiri konusunu açıklamaya çalışalım. Devletler, uluslararası piyasalardan uzun vadeli tahviller çıkararak borçlanırlar. Örneğin, ABD’nin 10 yıl vadeli tahvillerinin yıllık getirisi yüzde bir buçuk civarındadır. Aynı vadeli Türkiye Cumhuriyeti’nin dolar cinsinden tahvillerinin yıllık getirisi ise yüzde altı buçuk civarındadır. Bu durum, yatırımcıların algıladığı riskin bir primi olarak kabul edilr. Yatırımcılar, faizi ve anaparayı kısmen veya tamamen tahsil edememe riskine karşı ek getiri beklentisi içindedirler.
Uluslararası piyasalarda, ülkelerin ve şirketlerin risk düzeylerini ölçen ve kredi notları veren derecelendirme kuruluşları da vardır. Bu kuruluşların notları genellikle risk primlerini belirlemede kullanılr.
Sonuç olarak, gayrimenkul yatırımı yapacak bir kişi, yatırımın getiri ve risk düzeyini değil. Alternatif yatırım araçlarının getiri ve risk düzeylerini de göz önünde bulundurmak ister. Bu nedenle yatırımcılar, kendi yatırım stratejilerini belirlerken bu risk ve getiri faktörlerini dikkate almalıdır. Bilgi, bilinçli yatırımın temelidir ve bu nedenle yatırımcılar risk ve getiri kavramlarını iyi anlamalıdır. Bilgi sahibi olanlar, bilgisiz olanlara göre daha iyi yatırım kararları alabilirler.”
